Gehaast een huis kopen, weet wat je doet!
Haastige spoed is zelden goed, en dat geldt ook voor het kopen van een huis. Hoewel het heel begrijpelijk is dat kopers in sommige situaties snel willen toehappen, kan dat ook behoorlijk riskant zijn. Geen voorbehoud van financiering of bouwkundige keuring opnemen, kan je duur komen te staan. Laat dit laatste vooraf goed uitzoeken met je hypotheek adviseur.
In bepaalde steden en/of prijssegmenten moet je als huizenkoper razendsnel toeslaan. Het kan dan verleidelijk zijn om af te zien van een bouwkundige keuring en/of een financieringsvoorbehoud. Het huis ziet er toch goed uit? En met de hypotheek zal het toch ook wel loslopen? In veel gevallen zal dat ook zo zijn, maar houd rekening met tegenslagen en wees je bewust van het risico dat je neemt.
Bouwkundige keuring
In veel koopcontracten wordt een voorbehoud opgenomen met betrekking tot bouwkundige gebreken. Dit gebeurt vaak bij wat oudere woningen. Wanneer die gebreken volgens een professionele keuring een bepaald vooraf overeengekomen bedrag te boven gaan, kan de koper nog kosteloos onder de koop uit of opnieuw onderhandelen over de koopprijs.
Soms zien kopers echter af van zo’n keuring omdat ze dan sneller kunnen handelen en hopen een aantrekkelijker partij voor de verkoper te zijn. Dat gaat niet altijd goed. In een recente zaak ging een huis van de hand zonder bouwkundige keuring. Toen de nieuwe eigenaar met een aannemer door het huis liep, constateerde die dat het garagedak doorzakte en dat herstel meer dan tienduizend euro zou kosten. De koper meende dat dit een verborgen gebrek was. Maar de verkoper was het daar niet mee eens, die vond dat de koper het zelf had kunnen zien. De zaak kwam bij de rechter en die gaf de verkoper gelijk. Als koper heb je namelijk een onderzoeksplicht en daar was in dit geval niet aan voldaan. De rechter vond het daarbij van belang dat het huis 33 jaar oud was en de koper bedacht moest zijn op enige ouderdomsgebreken of enig achterstallig onderhoud.
Voorbehoud van financiering
Een voorbehoud van financiering is bijna een standaardbepaling te noemen. Het geeft de koper de gelegenheid om kosteloos onder de koop uit te kunnen wanneer de hypotheek binnen een aantal weken onverhoopt niet rondkomt. De koper moet zich wel inspannen voor die financiering en meestal staat in het koopcontract dat koper minimaal twee afwijzingen moet kunnen laten zien.
In een overspannen huizenmarkt kan het voorkomen dat kopers van dit voorbehoud afzien. Ze willen snel handelen en voor de verkoper is het natuurlijk prettig dat er geen voorbehouden worden gemaakt. Toch is dat niet aan te raden. Het kan zijn dat je geen financiering krijgt omdat er iets gebeurt in je persoonlijke situatie: een onverwacht ontslag bijvoorbeeld. Ook kunnen er andere redenen zijn waarom er toch geen hypotheek verstrekt wordt: een schuld of krediet die je vergeten was. Is er geen voorbehoud gemaakt, dan zit je aan de koop vast. Ontbinden kost je doorgaans minimaal tien procent van de koopsom.
Het schrappen van een financieringsvoorbehoud is eigenlijk nooit zonder risico, behalve wanneer je echt voldoende eigen geld hebt of een familie die garant staat. Het is hoe dan ook verstandig om voordat je op een woning gaat bieden met een hypotheekadviseur je leenruimte te bepalen. Ook richting de verkoper geeft het vertrouwen wanneer je kunt melden dat je al bezig bent met de hypotheek. Er zijn ook partijen die een zogenaamde ‘hypotheektoezegging’ doen.
Bedenktijd
Los van voorbehouden heb je als koper altijd drie dagen wettelijke bedenktijd die gaan lopen na het ondertekenen van het voorlopig koopcontract. Die periode is echter in de regel te kort om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren of een hypotheek rond te krijgen. De bedenktijd is meer bedoeld om te voorkomen dat kopers een impulsaankoop doen.
Meer weten? Lees ons dossier over het kopen van een huis en neem ons stappenplan mee.
Dít doen ze anders op de Amerikaanse hypotheekmarkt
Net als de Nederlandse hypotheekmarkt heeft de Amerikaanse hypotheekmarkt momenteel veel last van de stijgende rente. In de VS is de stijging van de hypotheekrente zelfs nog veel groter. Daarnaast worden potentiële huizenkopers in de VS streng getoetst. Aan de hand van een ‘credit check’ wordt beoordeeld of zij kredietwaardig zijn.
De Amerikaanse hypotheekmarkt staat dit jaar zwaar onder druk, nadat de Amerikaanse centrale bank een paar keer de rente fors heeft verhoogd. De centrale bankiers hebben bovendien laten doorschemeren dat ze de rente dit jaar nog verder gaan verhogen, omdat zij de inflatie te hoog vinden. Deze renteverhogingen hebben een zeer negatief effect op de Amerikaanse huizen- en hypotheekmarkt, stelt Michiel Groenendijk. Hij is eigenaar van het makelaarsbedrijf Florida Solutions en werkt vanuit Orlando.
Funest effect
“De huizenprijzen zaten tot voor kort sterk in de lift. Maar sinds de Federal Reserve bezig is de rente te verhogen, heeft dat een funest effect op de woning- en hypotheekmarkt in de VS”, meent Groenendijk. “Die is tot stilstand gekomen. Je ziet het bijvoorbeeld aan de nieuwbouw. Tot voor kort was de vraag heel hoog, maar je ziet nu dat veel nieuwbouw niet verkocht wordt. Ook wordt er weer tussen kopers en verkopers onderhandeld over de verkoopprijs. Tot voor kort gebeurde dat nauwelijks meer.”
Volgens Groenendijk hebben de renteverhogingen de Amerikaanse hypotheekrente flink omhoog gestuwd. “Een jaar geleden bedroeg de rente voor een hypotheek van dertig jaar zo’n 3%. Nu ligt die liefst op 5,8 tot 5,9%. Bijna een verdubbeling dus. De renteniveaus gaan hier per week met tienden omhoog. Dat heeft grote gevolgen voor gewone Amerikanen, mensen die ‘van looncheque tot looncheque’ leven. Hun leencapaciteit wordt steeds verder ingeperkt.”
Strenge credit check
Een groot verschil met Nederland is de heel strenge credit check in de Verenigde Staten. De uitkomst hiervan is een zogeheten credit score. Die bepaalt of een huizenkoper wel of niet kredietwaardig is. “Deze credit score loopt van 300 tot 850. Zit je onder de 500, dan hoef je niet aan te kloppen bij een geldverstrekker, want dan ben je niet kredietwaardig”, stelt Groenendijk. “Een bijzonderheid hierbij is dat mensen die in het Amerikaanse leger hebben gediend, eerder een hypotheek kunnen krijgen. Ze hoeven ook minder aan te betalen voor de kosten koper.”
Via de credit score kan een Amerikaanse hypotheekverstrekker onder meer nagaan wat het aankoopgedrag van de huizenkoper is. “Hier kan een aankoop bijvoorbeeld niet doorgaan als je in de tussentijd een auto met een creditcard hebt gekocht. Dat kan ook gevolgen hebben voor de hoogte van je hypotheekrente”, aldus Groenendijk.
Wat kunnen wij in Nederland van de Amerikaanse hypotheekmarkt leren? Een lastige vraag, vindt Groenendijk. Volgens hem kunnen Amerikanen vooral leren van het Nederlandse systeem. “In de VS kun je vrij snel uit een woning worden gezet. Als je een half jaar niet je hypotheek betaalt, ben je direct de klos. Nederlandse huizenbezitters worden daarentegen meer beschermd. Dat vind ik een beter systeem.”
Werknemersbescherming wordt uitgebreid
Op 1 augustus 2022 gaat de Wet implementatie EU-richtlijn transparante en voorspelbare arbeidsvoorwaarden in. Volgens sommigen is dit de belangrijkste wijziging in het arbeidsrecht na de Wet werk en zekerheid (WWZ) en Wet arbeidsmarkt in balans (WAB).
Het doel van de Wet implementatie EU-richtlijn transparante en voorspelbare arbeidsvoorwaarden is de arbeidsvoorwaarden van werknemers verbeteren door:
- transparantere en beter voorspelbare arbeidsvoorwaarden te bevorderen; en gelijktijdig
- te zorgen voor aanpassingsvermogen op de arbeidsmarkt
De wet is afkomstig uit een Europese richtlijn. Dankzij deze wet wordt de werknemer beter beschermd op gebied van:
- de vooraf te verstrekken gegevens
- mogelijkheid om meer banen te hebben
- duidelijk werkpatroon
- overgang naar andere vormen van werk
- bekostiging verplichte opleidingen
Vooraf te verstrekken gegevens
Werkgevers moeten werknemers schriftelijk uitgebreider informeren over de belangrijkste aspecten van de arbeidsrelatie. Hierbij kan je denken aan procedurevereisten en opzegtermijnen, informatie over tijdstippen waarop arbeid wordt verricht, geboden recht op scholing of duur en voorwaarden van de proeftijd.
Recht op meer banen
Een werkgever mag de werknemers niet meer verhinderen werkzaamheden elders te verrichten, tenzij de werkgever daarvoor een objectieve gerechtvaardigde reden heeft. Bij een objectieve reden gaat het onder andere om de gezondheid en veiligheid, de bescherming van de vertrouwelijkheid van bedrijfsinformatie, de integriteit van overheidsdiensten of het vermijden van belangenconflicten.
Zonder objectieve reden is een beding in een arbeidsovereenkomst waarin een verbod is opgenomen om arbeid voor anderen te verrichten, nietig. Het maakt bij dit verbod niet uit of de werknemer dit werk als werknemer of als zelfstandige verricht.
Duidelijk werkpatroon
In de arbeidsovereenkomst moeten werkdagen en -tijden voortaan worden vastgelegd in de vorm van referentiedagen en -uren. Als de tijdstippen waarop arbeid moet worden verricht geheel of grotendeels voorspelbaar zijn, moet de volgende informatie worden vastgelegd:
- de duur van de normale arbeidstijd (naar week of dag)
- de regelingen voor overwerk (inclusief de vergoedingen daarvoor)
- de regelingen inzake het ruilen van diensten of het krijgen van een ander rooster
Ook een wisselend rooster of wisselende diensten kunnen voorspelbaar zijn.
Buiten deze referentiedagen kan de werknemer niet verplicht worden om arbeid te verrichten.
Vanuit de WAB moet de werkgever er al rekening mee houden dat de werknemer minimaal vier dagen van tevoren moet zijn opgeroepen. Als deze termijn korter is, mag de werknemer het werk weigeren. Via cao-afspraken kan deze termijn van vier dagen worden bekort.
Overgang naar andere vormen van werk
Als de werknemer ten minste 26 weken bij de werkgever werkzaam is, kan hij meer voorspelbare en zekere arbeidsvoorwaarden vragen aan de werkgever. De werkgever moet hierop binnen een maand schriftelijk en gemotiveerd reageren. Kleine werkgevers (minder dan 10 werknemers) krijgen hiervoor drie maanden de tijd.
Als een werkgever niet op tijd reageert, is het verzoek van de werknemer automatisch gehonoreerd. Een werknemer moet minimaal een jaar wachten na een afwijzing van de werkgever voordat een nieuw verzoek mag worden ingediend.
Bekostiging en faciliteren verplichte opleidingen
Op gebied van scholing zijn de volgende onderwerpen nader vastgelegd:
- rechten van werknemer bij bepaalde verplichte opleidingen
- nietig verklaren van scholingskostenbeding bij verplichte opleidingen
Rechten bij verplichte opleidingen
Aan verplichte scholing die voor de werknemer noodzakelijk is voor de uitoefening van de functie, worden de volgende rechten gekoppeld:
- Deze verplichte scholing is voor de werknemer kosteloos. Dat betekent dat bijvoorbeeld opleidingskosten, boeken, ander studiemateriaal, examengeld, maar ook reiskosten door de werkgever vergoed moeten worden.
- Scholing wordt als werktijd beschouwd.
| Let op! |
| Diploma’s die noodzakelijk zijn om met een beroep te starten, vallen niet onder de regels van verplichte scholing. |
Scholing die noodzakelijk is om de functie te kunnen (blijven) uitvoeren, kan bijvoorbeeld scholing zijn om met een nieuw computersysteem te kunnen werken. Of een opleiding Engelse taal vanwege een verbetertraject als de werkgever vindt dat de werknemer deze taal onvoldoende beheerst voor de uitoefening van de functie. In de financiële sector kennen we hiervoor bijvoorbeeld de voor veel financieel professionals verplichte certificeringen op het gebied van Wft-opleidingen, Permanente Educatie en Permanent Actueel.
Nietig verklaren scholingskostenbeding bij verplichte opleidingen
Een scholingskostenbeding waarbij de werknemer verplicht wordt een vergoeding te betalen aan de werkgever in een arbeidsovereenkomst, is direct vanaf ingangsdatum van de wet voor verplichte opleidingen nietig. Daarbij maakt het niet uit welke omstandigheden eraan ten grondslag liggen. Dus het doet er niet toe of de werknemer de opleiding heeft gehaald of kort na het behalen van de opleiding ontslag neemt.
Drukke zomer
Voor een aantal werkgevers is het een drukke zomer. De nieuwe wet, die op 21 juni in de eerste kamer is aangenomen, regelt onder andere dat werknemers bij indiensttreding schriftelijk moeten worden geïnformeerd over tal van rechten en procedures. Zolang dit niet al is geregeld in de cao of standaard arbeidsovereenkomst, moeten werkgevers hun modelarbeidscontract daarop aanpassen. Ze hebben daar niet lang de tijd voor gehad, want deze regels gelden al vanaf 1 augustus 2022!
Een duurzame woning, waar begin je?
Herkenbaar? Je wilt je huis wel verduurzamen, maar je weet niet waar te beginnen. Hoe zit het ook alweer met al die subsidies? En wat levert het eigenlijk op?
Zonnepanelen, dubbel glas, een groen dak. Maar liefst zeventig procent van de Nederlanders overweegt het treffen van energiebesparende voorzieningen in of aan hun woning. En twee derde van de huizenbezitters wil daar ook echt in investeren.
Tussen die wens en de daadwerkelijke uitvoering zitten echter nog wel wat bezwaren. Die hebben vaak te maken met onvoldoende inzicht in de kosten en de opbrengsten van de maatregel. Ook onbekendheid met de financieringsmogelijkheden weerhoudt veel huishoudens nog van het ondernemen van actie.
Eigen geld
Uit onderzoek blijkt dat de meeste huiseigenaren die de duurzaamheid van hun woning hebben aangepakt, dit van eigen spaargeld hebben betaald. Vaak wordt dat ook gezien als een mooi alternatief voor de spaarrekening, die momenteel weinig oplevert. Dan heb je meer aan, bijvoorbeeld, de opbrengst van zonnepanelen.
Hypotheek
Wanneer de investering groter is dan 10.000 euro (en dat is als het gaat om duurzame maatregelen al snel het geval) dan kiest één op de vijf woningeigenaren ervoor om de hypotheek te verhogen. Dat is vrijwel bij elke geldverstrekker een mogelijkheid wanneer je een hypotheek afsluit. Maar het is vaak ook mogelijk om je bestaande hypotheek met dat doel op te hogen, mits het allemaal binnen de voorwaarden past. Een energiezuinig huis levert je bij sommige geldverstrekkers bovendien een rentekorting op. Je financieel adviseur kent alle regels en kan je adviseren wat in jouw situatie het meest verstandig is.
Gemeente
Naast de route van de hypotheek kan je ook kijken wat jouw gemeente doet. Er bestaan bijvoorbeeld duurzaamheidsleningen. Op verbeterjehuis.nl kun je invullen in welke gemeente je woont en krijg je een overzicht van welke subsidies en leningen tot de mogelijkheden behoren.
Adviesgesprek
Steeds meer hypotheekadviseurs hebben zich bekwaamd in woningverduurzaming en kunnen je precies vertellen welke regels er zijn en wat in jouw situatie verstandig is. Misschien kun je een deel financieren en een deel uit eigen middelen betalen. Ook is het bijvoorbeeld mogelijk om een depot te nemen en het geld later te besteden. In vrijwel elk hypotheekadviesgesprek komt dit aan de orde. Maar ook wanneer je al een hypotheek hebt loont het de moeite om in gesprek te gaan. Je hebt de boot echt nog niet gemist!
Dit doen ze anders op de Belgische hypotheekmarkt
De Belgische hypotheekmarkt is voor een deel vergelijkbaar met de Nederlandse, maar wijkt ook op bepaalde punten af. Zo wordt er bij onze zuiderburen een leeftijdsgrens gehanteerd en kan in België een koop ook mondeling worden gesloten.
“Een opvallend verschil met de Nederlandse hypotheekmarkt is het hanteren van een leeftijdsgrens. In Nederland niet of nauwelijks aan de orde, maar in de ons omringende landen wel”, vertelt Ron Weyzen, directeur van Soeverein International Financial Services in Maastricht. “De meeste Belgische banken hanteren als einde van de hypotheektermijn het jaar waarin degene die het hoofdinkomen heeft 75 jaar wordt. Soms korter. Een enkele bank gaat tot 80 jaar, onder bepaalde voorwaarden.”
In Nederland bestaat er verder het schriftelijkheidsvereiste. De koop moet wettelijk schriftelijk gesloten worden. Maar in België is dit geen vereiste. “Dit betekent dat een koop ook mondeling tot stand kan komen”, stelt Weyzen.
Beperkt aantal aflossingsvrije hypotheken
Een hypotheek in België loopt in de regel maximaal 25 jaar – er zijn enkele uitzonderingen – en is annuïtair. Weyzen: “Een zeer beperkt aantal geldverstrekkers biedt aflossingsvrije hypotheken aan. De meeste geldverstrekkers beperken de financiering tot 90% van de aankoopsom. Een klein aantal banken verstrekt tot 100% van de aankoopsom onder bepaalde voorwaarden.”
Wat zouden wij in Nederland van de Belgen kunnen overnemen? Weyzen vindt de strikte Belgische Wet op het Hypothecair Krediet het overnemen waard. “Deze wet beschermt consumenten die een hypotheek hebben afgesloten.”
Twee zaken zijn volgens Weyzen vermeldenswaardig. Ten eerste zit er bij hypotheken met een variabele rente een ‘cap’ op de stijging van de rente en is wettelijk bepaald dat dat rente hoogstens mag verdubbelen. “Consumenten hoeven zich daardoor geen zorgen te maken als de rente enorm omhoog gaat. Daarnaast kent men door deze wet geen hoge boeterente bij het tussentijds extra aflossen of omzetten van de hypotheek. Er mag maximaal een vergoeding worden gerekend die gelijk is aan drie maanden rente over het extra afgelost bedrag. Dat kan consumenten veel geld schelen.
Meer nadruk op maatwerk
Een ander punt dat Nederland van België zou kunnen overnemen, is volgens Weyzen de nadruk op maatwerk bij de Belgen. “De hypotheekmarkt in België is behoorlijk divers, met verschillende acceptatievoorwaarden bij de geldverstrekkers. Dat maakt het soms complex, maar dat geeft ook meer mogelijkheden. De acceptatievoorwaarden bij de Nederlandse geldverstrekkers vertonen geen enorm grote verschillen. Dat is in België totaal anders. De ene bank financiert een bepaalde partij niet, maar een andere doet dat wel. Hun werkwijzen zijn heel verschillend, waardoor er meer maatwerk mogelijk is. De grote diversiteit in de Belgische hypotheekmarkt vind ik daardoor een grote pré”, aldus Weyzen.
Belastingdienst start met rechtsherstel box 3
De staatssecretaris heeft de berekening van het rechtsherstel box 3 bekendgemaakt. Vanaf 1 juli 2022 is de Belastingdienst gestart met het rechtsherstel aan iedereen die op tijd bezwaar maakte tegen de aanslagen 2017 tot en met 2020. Dit gebeurt grotendeels geautomatiseerd. U hoeft dus zelf (nog) geen actie te ondernemen.
Rechtsherstel box 3
Eind 2021 oordeelde de Hoge Raad dat de huidige belastingheffing over vermogen in box 3 in strijd is met het Eerste Protocol bij het EVRM als het werkelijke rendement lager is dan het forfaitaire rendement. De Hoge Raad stelde dat het voordeel uit sparen en beleggen moest worden bepaald op het werkelijk behaalde rendement. Het oordeel van de Hoge Raad betekent dat de Belastingdienst rechtsherstel moet gaan bieden. Op 30 juni 2022 is bekendgemaakt hoe de Belastingdienst dit gaat berekenen.
Doelgroep
Vooralsnog wordt alleen rechtsherstel geboden aan iedereen die op tijd bezwaar maakte, aan iedereen van wie de aanslag op 24 december 2021 nog niet onherroepelijk vaststond
en aan iedereen van wie de aanslag op 24 december 2021 nog niet definitief was opgelegd.
Let op! Het rechtsherstel geldt alleen voor de jaren 2017 tot en met 2022.
Op 1 juli startte de Belastingdienst met het rechtsherstel aan iedereen die op tijd bezwaar maakte tegen de aanslagen 2017 tot en met 2020. De andere doelgroepen volgen later.
Tip! Het rechtsherstel gebeurt grotendeel geautomatiseerd. U hoeft dus zelf (nog) geen actie te ondernemen.
Berekening rechtsherstel
De nieuwe berekening van de box 3-heffing gaat uit van het forfaitair rendement voor drie vermogensgroepen: de banktegoeden, de overige bezittingen (onder meer beleggingen en onroerend goed) en de schulden.
Voor het rendement op banktegoeden geldt een forfait dat gebaseerd is op de gemiddelde rente op deposito’s. Dit loopt van 0,25% in 2017, 0,12% in 2018, 0,08% in 2019, 0,04% in 2020 tot 0,01% in 2021.
Voor het rendement op overige bezittingen wordt uitgegaan van het wettelijke forfait uit rendementsklasse II. Dit loopt van 5,39% in 2017, 5,38% in 2018, 5,59% in 2019, 5,28% in 2020 tot 5,69% in 2021.
Voor het rendement op schulden wordt uitgegaan van de gemiddelde hypotheekrente. Dit loopt van 3,43% in 2017, 3,20% in 2018, 3% in 2019, 2,74% in 2020 tot 2,46% in 2021.
Op basis van de forfaitaire rendementspercentages van de verschillende vermogensgroepen wordt het totale nieuwe forfaitaire rendement berekend. Dit vormt de basis voor de berekening van de nieuwe box 3-heffing.
Teruggave inkomstenbelasting
Als deze nieuwe box 3-heffing lager is dan de box 3-heffing volgens de wettelijke bepaling, zal dit leiden tot een teruggave van inkomstenbelasting. Is de nieuwe box 3-heffing gelijk of hoger dan de box 3-heffing volgens de wettelijke bepalingen, dan volgt geen teruggave.
Let op! Als u binnen de doelgroep van het rechtsherstel valt, krijgt u altijd bericht van de Belastingdienst. Dat kan dus of een teruggave inkomstenbelasting zijn, of het bericht dat u geen recht heeft op een teruggave.
Tip! Als u het niet eens bent met de teruggave of het feit dat u geen teruggave krijgt, kun u of een verzoek om ambtshalve vermindering indienen of, als de bezwaartermijn van uw aanslag nog niet verlopen is, een bezwaar indienen.
Rechtsherstel niet-bezwaarmakers
Als u niet of te laat bezwaar maakte, stond uw aanslag op 24 december 2021 misschien al onherroepelijk vast. Of aan deze doelgroep nog rechtsherstel wordt geboden, is helaas (nog) niet bekend.
Tip! Op verzoek van de Tweede Kamer zijn verschillende opties onderzocht om rechtsherstel te bieden aan mensen die niet of te laat bezwaar maakten tegen de box 3-heffing. Dit rechtsherstel is juridisch niet verplicht, maar de minister kan besluiten om dit toch te bieden. Of dit gebeurt en hoe wordt waarschijnlijk op Prinsjesdag bekendgemaakt. De uiteindelijke keuze zal met name afhangen van de uitvoerbaarheid en de budgettaire gevolgen, maar ook de rechtvaardigheid en juridische houdbaarheid worden meegewogen.
Wat betekent de Nationale Hypotheek Garantie voor mij?
Wat levert NHG je op en wat zijn de voorwaarden?
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) geeft je de garantie dat je geen restschuld overhoudt als je je woning buiten jouw schuld om moet verkopen. Ook kan NHG je helpen om een moeilijke periode financieel te overbruggen. De banken geven je een rentekorting op je hypotheekrente omdat zij ook minder risico lopen.
Maar wat betekent dit nu precies voor jou en aan welke voorwaarden moet je voldoen om een hypotheek met NHG te krijgen?
Wat levert NHG jou op?
Zekerheid bieden aan hypotheekverstrekker
Door bijvoorbeeld werkloosheid, een echtscheiding of arbeidsongeschiktheid kan het zijn dat je een vermindering van inkomen hebt. Hierdoor is het mogelijk dat je niet meer aan de betalingsverplichting van je hypotheek kunt voldoen en dat je woning moet worden verkocht. Bij een hypotheek met NHG staat Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen garant voor de terugbetaling van je restschuld aan je hypotheekverstrekker. Is de verkoopopbrengst niet voldoende om je lening volledig af te lossen, dan betaalt het Waarborgfonds het verschil aan jouw hypotheekverstrekker. Een hypotheek met NHG geeft jouw hypotheekverstrekker dus extra zekerheid.
Als je werkloos of arbeidsongeschikt raakt, lijkt het soms noodzakelijk om je huis te verkopen, maar dat is niet altijd nodig. NHG kan ook helpen om een moeilijke periode financieel te overbruggen. Dit wordt de Woonlastenfaciliteit genoemd.
Doordat de hypotheekverstrekker zekerheid heeft als jij kiest voor een hypotheek met NHG, kan deze je een rentekorting geven. Deze korting kan oplopen tot 0,5% per jaar (2022), waardoor je jaarlijks dus minder rente hoeft te betalen.
Is je huis minder waard dan je hypotheek, dan houd je bij de verkoop ervan een restschuld over. Dat kan lastig zijn bij de aankoop van een andere woning, omdat je daardoor minder kunt lenen voor je nieuwe woning. Heb je een hypotheek met NHG, dan hoeft dit waarschijnlijk niet. Oordeelt het Waarborgfonds dat je geen schuld hebt aan de gedwongen verkoop of er alles aan hebt gedaan om de restschuld te verlagen, dan zullen zij je de restschuld kwijtschelden.
Wat zijn de voorwaarden voor NHG?
Voor een hypotheek met NHG betaal je eenmalig een borgtochtprovisie. Deze provisie bedraagt in 2022 0,6% van je totale hypotheekbedrag.
De maximale koopsom bedraagt in 2022 €355.000. Omdat je tot maximaal 100% (Loan-to-value) van de waarde van je woning mag lenen, moet je overige kosten met eigen geld betalen. Wanneer er sprake is van energiebesparende maatregelen is de maximale hypotheek € 376.300 (106% van de marktwaarde). Dit extra bedrag moet dan wel volledig uitgegeven worden aan energiebesparende maatregelen.
Een hypotheek met NHG kun je afsluiten voor alle soorten woonhuizen, dus ook voor appartementen, woonwagens en woonwagenstandplaatsen. Wel moet het gaan om een woning dat je hoofdverblijf is. Het is dus niet mogelijk om een NHG te ontvangen bij het afsluiten van een hypotheek voor de aankoop van een recreatiewoning, woonboot, garage of stacaravan.
Rijk door tips van finfluencers? Die worden vooral zélf rijk
Finfluencers onder de loep AFM
Een groeiend aantal populaire influencers spreekt zich op sociale media uit over beleggen. Deze ‘finfluencers’ maken podcasts, schrijven blogs en/of zijn actief op kanalen als Instagram, Youtube of Facebook. De AFM (Authoriteit Financiële Markten) vindt het positief dat beleggen op deze manier toegankelijker wordt voor meer mensen, maar waarschuwt ook voor een aantal risico’s.
De gemiddelde finfluencer heeft 11 duizend volgers, maar populaire voorbeelden als rapper Boef en ondernemer Vasco Rouw hebben met respectievelijk 1,5 miljoen en 70 duizend volgers op Instagram, een aanzienlijk groter bereik. Finfluencers hebben vooral aantrekkingskracht op de snelgroeiende groep van jonge beleggers die zich niet wendt tot een adviseur, maar zich online laat informeren.
Tips, cursussen en signalen
De AFM heeft 150 van deze finfluencers onderzocht. Zij houden zich bezig met het geven van beleggingstips, het aanbieden van cursussen en het verkopen van signalen. Tips gaan soms over beleggen in het algemeen, maar vaker geeft de finfluencer zijn mening, bijvoorbeeld over de prijs van een bepaald aandeel. Aangeboden cursussen kosten soms wel duizend euro. Een aantal finfluencers verkoopt signalen middels abonnementen op dagelijkse appjes, filmpjes of sms-berichten die een koop- of verkoopsignaal voor een bepaald aandeel geven.
Mogelijk sprake van beleggingsadvies
De vraag is of finfluencers onder de vergunningsplicht van de AFM vallen. Meestal nemen finfluencers een disclaimer op waarin staat dat ze geen beleggingsadvies geven, maar de AFM is daar niet van overtuigd. Bijvoorbeeld bij vraag- en antwoordlijstjes op Instagram of in de beslotenheid van een cursus kan wel degelijk sprake zijn van advies.
Van de onderzochte finfluencers beschikt geen enkele over een AFM-vergunning. Mogelijk overtreedt een aantal daarmee de wet. Daarnaast zien volgers de finfluencer wel degelijk als een financieel expert. Dat is extra gevaarlijk omdat finfluencers het juist vaak hebben over zeer risicovolle producten zoals cryptovaluta.
Onzorgvuldige beleggingsaanbevelingen
Een beleggingsaanbeveling is, anders dan een beleggingsadvies, bedoeld voor een breder publiek. Bij het op sociale media uiten van een mening over de waarde of koers van een belegging is hier al snel sprake van. Voor beleggingsaanbevelingen gelden bepaalde zorgvuldigheidsvereisten. Volgens de AFM houden finfluencers zich hier niet altijd aan. Ze presenteren informatie niet voldoende objectief en zijn onvoldoende transparant over hun persoonlijke belang bij de aanbeveling.
In strijd met provisieverbod
Verschillende finfluencers prijzen op sociale media brokers of banken aan. De AFM heeft vastgesteld dat hiervoor soms een vergoeding wordt ontvangen op basis van het aantal nieuwe klanten dat er via het kanaal van de finfluencer binnenkomt. Dit is in strijd met het provisieverbod voor beleggingsondernemingen, zoals we dat in Nederland kennen.
Finfluencers geïnformeerd over risico’s
De AFM heeft inmiddels de finfluencers die in beeld zijn op de hoogte gesteld van de mogelijke risico’s die zij lopen. Ook de beleggingsondernemingen waarvan de AFM weet dat ze aanbrengvergoedingen betalen zijn hierop aangesproken. Dit lijkt de eerste stap naar het reguleren door de AFM van dit relatief nieuwe fenomeen. De AFM sluit boetes in de toekomst niet uit. De finfluencers blijven de komende tijd dus onder de loep van de toezichthouder.
Rookmelders verplicht vanaf 1 juli 2022
Vanaf 1 juli 2022 is het in Nederland wettelijk verplicht om een rookmelder te hebben op elke woonverdieping van je huis. Of je nu koopt of huurt, in een oud of een nieuw huis woont: de verplichting geldt voor iedereen. Rookmelders zijn belangrijke levensredders: de meeste slachtoffers van brand vallen door het inademen van rook.
Als je al rookmelders hebt opgehangen, dan hoef je alleen maar te controleren of die ook voldoen aan de eisen zoals ze straks gelden. Heb je ze nog niet: dan is er werk aan de winkel. Het komt er op neer dat er op iedere bouwlaag in jouw woning een melder moet hangen. Dat betekent dus minimaal één rookmelder per verdieping, maar meer mag natuurlijk ook. De brandweer adviseert bijvoorbeeld om ook een rookmelder op te hangen in de ruimte waar je wasmachine en droger staan. In studentenhuizen moet er in elke kamer één hangen.
Eisen
Voor nieuwbouwwoningen waren rookmelders al verplicht en daar worden ook specifieke eisen aan gesteld. Voor bestaande woningen is dat niet zo. De melders moeten wel voldoen aan de NEN-14604 en een CE keurmerk hebben, maar verder schrijft de wet niets voor. Op deze site lees je meer over de verschillende typen die er op de markt zijn. Voor een grotere woning kunnen gekoppelde melders handig zijn, zodat ze allemaal afgaan. En in sommige straten kiezen buurtbewoners er zelfs voor om meerdere huizen te koppelen.
Verzekering
Wat als je geen rookmelders hebt opgehangen of ze niet goed hebt onderhouden en er ontstaat brand? Keert de verzekeraar dan wel uit? Het beste advies is om dat risico niet te nemen. Ook al heeft een verzekeraar niet specifiek in de verzekeringsvoorwaarden opgenomen dat er zonder rookmelders niet zal worden uitgekeerd, het is een algemene regel dat je als verzekerde niet nalatig mag zijn. Je niet aan een wettelijke verplichting houden kan daaronder vallen.
‘Jubelton’ schenken kan nog in 2022 en (beperkt in) 2023
Ben je in de gelukkige positie om je kind(eren) financieel te kunnen helpen met de aanschaf van een eigen woning? En overweeg je daarvoor geld te schenken, zoals fiscaal mogelijk is? Houd er rekening mee dat de jubelton in 2023 sterk wordt verlaagd en daarna, in 2024, helemaal wordt afgeschaft.
Geld schenken voor de eigen woning kan in 2022 tot een bedrag van € 106.671. In de praktijk zijn het vaak ouders die deze schenking aan hun kinderen doen, maar van de fiscus mag de schenker ook een grootouder of zelfs niet-familielid zijn. Zolang de ontvanger maar tussen de 18 en 40 jaar is en het geld wordt ingezet voor de aankoop of de verbouwing van een eigen woning. De ontvanger betaalt eenmalig geen schenkbelasting. Geld dat in 2022 wordt geschonken moet uiterlijk in 2024 worden gebruikt.
Politiek
De schenkingsvrijstelling was bedoeld om starters op de woningmarkt een steuntje in de rug te geven, maar in de praktijk heeft de regeling een prijsopdrijvend effect. Ook schuurt het dat alleen kinderen van vermogende ouders dit voordeel hebben. Daarom is de regeling in het regeerakkoord geschrapt.
Niet wachten
Wil je nog gebruik maken van de schenkingsvrijstelling, dan is het verstandig om daar niet te lang mee te wachten. De ontvanger hoeft op het moment van de schenking nog geen eigen woning te hebben: geld dat in 2022 wordt geschonken moet uiterlijk in 2024 worden gebruikt. Lukt dat niet, dan is alsnog schenkbelasting verschuldigd. Voor schenkingen van ouders aan kinderen geldt een tarief van tien procent. Lees hier meer over de voorwaarden.
2023
In 2023 wordt de vrijstelling sterk verlaagd. Het kabinet heeft op verzoek van de Tweede Kamer gekeken of het mogelijk was de vrijstelling al per 2023 af te schaffen. Conclusie was dat afschaffing niet mogelijk was, maar een verlaging wel. Naast de vrijstelling eigen woning bestaat de mogelijkheid voor ouders om hun kind eenmalig een bedrag van € 27.231 belastingvrij te schenken die het kind vrij mag besteden. In 2023 wordt de vrijstelling eigen woning naar ditzelfde bedrag verlaagd. Ouders kunnen dit bedrag schenken voor de eigen woning, óf voor vrije besteding. Beide kan niet.
Andere mogelijkheden
Naast de jubelton zijn er andere vrijstellingen waar je als ouder gebruik van kunt maken. Er is een vaste jaarlijkse vrijstelling en er zijn, naast die voor de eigen woning, nog twee eenmalige vrijstellingen: een vrij besteedbare en een studie gerelateerde. Lees hier hoe het werkt.